P R E S E N T E Ref.: Ley Pierri

De mi consideración:

El presente informe se envía con la finalidad de aclarar dudas, acerca del tipo de escritura a obtener por todos aquellos que inicien sus trámites ante nuestro Registro Notarial de Regularización Dominial Nº1 Ley 24.374, a cargo del Escribano Carlos Alberto SCOCCIA, para lograr, una vez cumplimentadas las pautas establecidas por la Ley indicada, la escrituración a su favor del inmueble en el que habitan, motivo por el cual los beneficiarios deben aportar toda la documentación requerida, y que es explicada personalmente por nuestras secretarias.- Esta especialmente dirigido a BANCOS e INMOBILIARIAS, que deseen, para los primeros garantizar en principio sus préstamos personales, en tanto que con respecto a las Inmobiliarias, el interés principal radicará en los requisitos para la transmisibilidad de este tipo de escrituras.-

En efecto, se trata de una escritura llamada “Acta de constatación del cumplimiento de los requisitos formales del Régimen de Regularización Dominial”, explicándose ya en el título la naturaleza jurídica de este instrumento. Se trata de la Ley 24.374 (conocida también como Ley Pierri), ley nacional que sin embargo ha sido aplicada en algunas provincias con más intensidad que en otras.- En nuestra provincia de Buenos Aires, a través de la iniciativa del Gobierno y del Colegio de Escribanos, ha sido y está siendo excelentemente llevada a cabo, habiéndose reglamentado variadas cuestiones en relación a su funcionamiento.-

Pueden acceder a esta ley todos aquellos ocupantes de inmuebles con destino a vivienda que tengan la posesión pública, pacífica y continua de la misma con anterioridad al primero de enero de Mil novecientos ochenta y nueve, lo que se acreditará con diversa documentación acercada por los mismos.-

Lo realmente novedoso de esta ley es que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble una situación que anteriormente solo tenía publicidad entre las partes y no frente a terceros, como es el actual supuesto. En el derecho existe lo que se llama “el derecho real de dominio” y “la posesión”. Siempre en el mencionado Registro se tomó nota del dominio, pero nunca de la posesión, cuestión que regula la mayoría de las veces esta Ley 24.374. Y se regula solo la posesión pues no hay posibilidad de acceder al dominio, ya que el titular anotado en el Registro de la Propiedad (es decir el último que tuvo escritura traslativa de dominio) no se ha presentado ni ha suscripto la escritura objeto de esta referencia.- Por tal razón, debe el beneficiario aguardar el plazo de diez años para que se consolide el derecho adquirido y su posesión se transforme en dominio, situación que se da en forma instantánea si se logra que el titular por escritura concurra a firmar, adquiriendo la escritura los mismos caracteres que las tradicionales, con la ventaja de los beneficios impositivos, que se aclaran más adelante, y los muy bajos costos de las mismas, es decir aproximadamente 1% del valor fiscal asignado, más teniendo en cuenta la acumulación de gastos que se generan a aquel que quiera escriturar su vivienda en forma convencional y con mayor razón hoy en día dada la difícil situación económica.- Cabe agregar que para este caso los requisitos exigidos son los mismos que para los demás casos.-

Dicho plazo de diez años, es necesario, ya que la escritura obtenida es asimilada al justo título del artículo 4010 Código Civil, contando con el término mencionado de 10 años para que la misma sea oponible precisamente al titular registral de dominio, es decir quien debería concurrir a otorgar la escritura, de ser ello posible; quienes en algunos casos se encontrarán fallecidos o desconocido su paradero.- Es decir, que el beneficiario de este tipo de escrituras puede oponer su derecho “erga omnes”, (contra todos) gracias a su publicidad registral, excepto contra el titular dominial, contra el que recién una vez transcurrido el término de 10 años desde su escrituración podrá realizarlo, consolidando de esta manera su adquisición.- Este es el criterio generalizando todos los casos.-

Resta aclarar que no se está diciendo que el titular de dominio o sus herederos tienen derecho por 10 años a revocar la escritura obtenida desde la fecha de otorgamiento de la misma.- Ello sólo ocurrirá cuando dicho derecho sea fundado, es decir que el beneficiario de la ley 24.374 haya actuado con mala fe al ocupar un lote ajeno, y no hayan transcurrido veinte años desde aquel acto de ocupación.- Todo ello según lo prescripto por el artículo 4015 Código Civil que exige los 20 años para el tipo de prescripción larga en los casos que la adquisición no sea de buena fe.- Para el caso que existiera buena fe, como ser, entre otros el caso de los expedientes en que el poseedor tuviese un boleto de compraventa revestido de las formalidades exigidas, y el titular dominial se encontrare fallecido, no habrá posibilidad alguna de reclamo a realizar, misma buena fe que estimo podría obtenerse luego que los herederos con derecho a cualquier tipo de reclamo manifestaren en una escritura complementaria su asentimiento, reconociendo el derecho del ocupante al lote, instrumentándose una especie de cesión de derechos posesorios hereditarios.-

Sintetizando: Los veinte años que se requieren desde la fecha de posesión sanean todo vicio, quedando cubierto el beneficiario de todo reclamo, siempre que no se haya interpuesto en ese lapso ningún tipo de reclamo judicial.- En tanto que de mediar buena fe, lo que deberá ser acreditado, será suficiente el plazo de 10 años desde la posesión.-

Caso 1: posesión desde antes de 1981 con buena o mala fe, sin reclamo judicial alguno en dicho espacio de tiempo: aplicación artículo 4015 C.C. NO HAY DERECHO A RECLAMO.-
Caso 2: posesión año 1989 para atrás: Buena fe acreditada NO HAY DERECHO A RECLAMO.-
Caso 3: Mala fe o buena fe no acreditada: se deberá aguardar el transcurso del paso de los 20 años desde inicio de posesión, sin reclamo judicial alguno en dicho espacio de tiempo: aplicación artículo 4015 C.C. PARA QUE NO HAYA DERECHO A RECLAMO.-

Todo esto deberá surgir de un Estudio detallado del Expediente y de los antecedentes del mismo, similar al Estudio de Títulos requerido por algunos bancos para las escrituras comunes.- Al respecto es muy importante constatar si en el citado expediente el Registro Notarial de Regularización Dominial ha actuado en estricta observancia de la norma legal.- Por ello es que sugerimos -por una cuestión mínima de seguridad- requerir al mismo la información que se estime conveniente, la cual brindamos con la máxima celeridad y certeza.-

Es por ello que es una situación muy especial y particular la regulada por la ley 24.374, que otorga al beneficiario la posibilidad de publicitar la posesión de su inmueble a los terceros. Durante ese período de diez años desde la escritura que hablábamos, a efectos de consolidar el dominio existe la posibilidad también que el beneficiario transfiera a manera de cesión el inmueble a un tercero, siempre en las mismas condiciones en que lo adquirió, ya que nadie puede transmitir un derecho mejor que el que tiene (ver que si tuviera dominio estaríamos hablando de una escritura de venta, mientras que al tratarse de la posesión estamos hablando de una escritura de cesión de los derechos y aciones para acceder a la titularidad del inmueble que detenta el beneficiario de esta Escritura ley 24.374.-

Como se dijo, puede ocurrir que en un principio el verdadero titular, es decir el último que tuvo escritura no concurra a suscribir el acta de regularización, firmando en su lugar la autoridad de aplicación.- Pero, transcurrido cierto tiempo, esta persona es encontrada y está dispuesta a suscribir la escritura. Aquí es factible perfectamente complementar la escritura ley 24.374, sin necesidad de esperar diez años para que ello suceda.-

Por encontrarse en el comercio este inmueble así regularizado puede ser objeto de transmisión por acto entre vivos o por causa de muerte, e igualmente es prenda común de los acreedores, es decir PERFECTAMENTE EMBARGABLE el derecho al cual accedió el beneficiario. Lamentablemente por ahora no puede ser objeto de hipoteca.- Con respecto a la afectación a bien de familia; en un análisis profundo del tema algunos autores indican que habría posibilidades, opinión particularizada que comparto, indicándose que en breve lapso se podría avanzar al respecto, para lo que se están realizando las gestiones pertinentes.

Por lo tanto, perfectamente en una declaración jurada de bienes de vuestro cliente se puede incluir dentro del patrimonio del mismo, con tal carácter, que dicho bien le corresponde, una vez finalizado el expediente y obtenida su escritura Ley 24.374.-

Por último, sólo resta decir que este tipo de escrituras gozan de varios beneficios impositivos, estando exentos además sus titulares de cancelar todo impuesto con anterioridad a la fecha de escrituración, los que quedarán condonados previa presentación ante Obras Sanitarias de la Provincia, Rentas Provincial y Municipalidad de un certificado a tal efecto.-

Sin otro particular, y quedando a su entera disposición, lo saludamos muy atentamente.-